Ce qu'il faut savoir avant de vendre un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident
- Vendre un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident déclenche une retenue obligatoire de 3 % du prix de vente chez le notaire.
- L'acheteur verse ces 3 % à l'AEAT via le Modelo 211 dans un délai d'un mois après la signature.
- Le vendeur déclare la plus-value réelle via le Modelo 210 dans un délai de quatre mois et peut récupérer le trop-perçu.
- Les vendeurs hors UE paient l'impôt sur le revenu des non-résidents à 24 %, contre 19 % pour les vendeurs de l'UE et de l'EEE.
- La Plusvalía municipale s'applique également et est due dans un délai de 30 jours ouvrés après la signature.
- Un certificat énergétique en cours de validité et des reçus IBI à jour sont des conditions légales préalables à toute vente.
Quelles sont les implications de la vente d'un bien immobilier en tant que non-résident en Espagne ?
Chaque année, des milliers de propriétaires non-résidents vendent des biens immobiliers en Espagne et sont surpris par les obligations fiscales en cascade qui en découlent.
Le droit fiscal espagnol traite les vendeurs non-résidents différemment des résidents, en appliquant un régime de retenue à la source et des délais de déclaration distincts.
Ce guide explique comment vendre un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident fonctionne en pratique, de la signature notariale à la récupération de la retenue payée en trop.
Selon les données des Registradores, les acheteurs non-résidents ont représenté 20 % des transactions immobilières en Espagne en 2025, et les vendeurs non-résidents ont suivi une proportion tout aussi élevée, à mesure que des propriétaires internationaux plus âgés revendaient leurs résidences de vacances.
Les trois principaux impôts lors d'une vente en tant que non-résident
Un vendeur non-résident en Espagne fait face à trois obligations distinctes : la retenue de 3 %, l'impôt sur la plus-value des non-résidents, et la Plusvalía municipale.
Chacune possède son propre formulaire, son propre délai et son propre bénéficiaire, et toutes sont déclenchées par la signature notariale de la vente.
Les honoraires d'avocat, les frais de registre foncier et les frais de notaire s'ajoutent à ces impôts.
La retenue de 3 % lors de la signature
En vertu de l'article 25.2 de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents, l'acheteur doit retenir 3 % du prix de vente convenu sur le montant versé au vendeur.
L'acheteur verse ensuite cette retenue à l'AEAT via le Modelo 211, dans un délai d'un mois après l'acte notarié.
La retenue constitue un acompte sur l'impôt sur la plus-value dû par le vendeur, et non un impôt définitif.
Impôt sur la plus-value des non-résidents et Modelo 210
Le vendeur doit déposer le Modelo 210 dans un délai de quatre mois après la vente pour déclarer la plus-value réelle.
Les vendeurs hors UE et hors EEE paient 24 % sur la plus-value, contre 19 % pour les vendeurs de l'UE et de l'EEE.
Lorsque la retenue de 3 % excède l'impôt réellement dû, l'AEAT rembourse la différence, généralement dans un délai de six à douze mois.
| Impôt ou frais | Base | Taux | Délai |
|---|---|---|---|
| Retenue de 3 % (Modelo 211) | Prix de vente | 3 % | 1 mois après la signature |
| Plus-value non-résidents (Modelo 210) | Plus-value réelle | 19 % UE/EEE, 24 % autres | 4 mois après la signature |
| Plusvalía municipale | Hausse de la valeur cadastrale du terrain | Fixé par chaque mairie | 30 jours ouvrés après la signature |
| Frais de notaire et de registre | Prix de vente | 0,5 % à 1 % | Lors de la signature |
La Plusvalía municipale : la taxe locale sur la valeur du terrain
La Plusvalía taxe l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain urbain pendant la période de détention du vendeur.
Le Tribunal constitutionnel a réformé cet impôt en 2021, et le calcul actuel offre deux méthodes, le contribuable pouvant choisir la plus avantageuse.
La Plusvalía est due dans un délai de 30 jours ouvrés après la signature et se paie à la mairie où se situe le bien.
Notre guide détaillé sur les impôts régionaux sur la propriété en Espagne explique l'interaction entre les impôts d'État, régionaux et municipaux.
Les propriétaires ayant acheté pendant la dernière crise immobilière et revendant avec une plus-value modeste doivent souvent une Plusvalía nettement inférieure à ce que suggérait la formule historique. Notre note sur l'impôt sur la plus-value immobilière en Espagne détaille son interaction avec l'impôt d'État.
Calculer correctement la plus-value
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur d'acquisition, ajustée des frais déductibles.
Les frais déductibles à l'acquisition incluent l'ITP ou la TVA, les frais de notaire et de registre, les commissions d'agence et les travaux d'amélioration justifiés par facture.
Les frais déductibles à la vente incluent la commission d'agence, le coût du certificat énergétique et les honoraires d'avocat.
Notre note détaillée sur les frais juridiques lors de l'achat d'un bien en Espagne est également pertinente pour établir la base du coût d'acquisition.
Documents nécessaires avant de signer la vente
- Acte de propriété original (escritura pública).
- Nota simple du Registre foncier, datée de moins de 30 jours avant la signature.
- Dernier reçu de l'IBI, attestant que la taxe foncière annuelle est à jour.
- Certificats de la copropriété confirmant l'absence de charges impayées.
- Certificat de performance énergétique enregistré auprès de l'autorité valencienne.
- Cédula de habitabilidad ou permis d'occupation équivalent pour les constructions anciennes.
Les vendeurs non-résidents qui présentent un dossier complet chez le notaire finalisent généralement la vente en 30 à 45 jours à compter de la signature du contrat de réservation ; ceux ayant des charges de copropriété en attente ou un certificat énergétique défectueux subissent des retards importants.
Séquence pratique pour le vendeur
La séquence habituelle débute par un contrat de réservation, suivi d'un contrat privé de vente (arras) puis de l'acte notarié.
L'avocat de l'acheteur prépare l'escritura de compraventa, et le notaire délivre une copie autorisée le jour de la signature.
La retenue de 3 % est déduite du montant reçu, et l'avocat du vendeur dépose ensuite le Modelo 210 dans le délai de quatre mois.
Gérer la vente depuis l'étranger : la procuration
Les vendeurs non-résidents qui ne peuvent pas se déplacer pour la signature accordent souvent une procuration à leur avocat en Espagne.
La procuration peut être signée chez un notaire espagnol, dans un consulat d'Espagne à l'étranger, ou chez un notaire étranger puis apostillée pour être utilisée en Espagne.
Notre guide sur les procurations en Espagne détaille les mentions à inclure pour autoriser la vente, recevoir les fonds et déposer les déclarations fiscales.
Récupérer la retenue de 3 % payée en trop
Lorsque la plus-value réelle est inférieure à la retenue, ou que la vente génère une perte, le vendeur récupère la différence en déposant le Modelo 210.
L'AEAT rembourse normalement l'excédent dans un délai de six à douze mois, à condition que le compte bancaire lié au NIE du vendeur soit correctement identifié.
Les remboursements lorsque le vendeur a clôturé son compte bancaire espagnol nécessitent un certificat supplémentaire de titularité de compte étranger.
Risques de résidence fiscale : le piège des six mois
Les vendeurs ayant séjourné plus de 183 jours en Espagne au cours de l'année fiscale de la vente peuvent en réalité être résidents fiscaux, et non non-résidents.
Déclarer en tant que non-résident alors que l'Espagne considère le contribuable comme résident entraîne pénalités et intérêts.
Les vendeurs proches du seuil de jours doivent coordonner la vente avec un conseil fiscal sur leur statut de résidence avant de signer.
Erreurs courantes lors d'une vente en tant que non-résident
- Signer chez le notaire sans vérifier que l'acheteur versera effectivement la retenue de 3 %.
- Ignorer le délai de quatre mois du Modelo 210 et perdre le droit au remboursement.
- Sous-estimer le certificat de dette de la copropriété et ne pas l'obtenir à temps.
- Présenter un certificat énergétique périmé, obligeant les acheteurs à reporter la signature.
- Tenter de vendre sans régulariser les reçus IBI impayés.
- Négliger les obligations déclaratives du Modelo 720 pour les comptes espagnols subsistant après la vente.
Comment Delaguía y Luzón accompagne les vendeurs non-résidents
Delaguía y Luzón Abogados gère l'intégralité du processus de vente pour les propriétaires non-résidents, de la due diligence jusqu'au remboursement final du Modelo 210.
Notre équipe coordonne la signature notariale, la retenue de 3 %, la Plusvalía municipale et toutes les démarches auprès de l'AEAT.
Nous rédigeons également des procurations afin que les vendeurs à l'étranger n'aient pas à se déplacer en Espagne pour signer.
Vous vendez un bien immobilier en Espagne depuis l'étranger ?
Contactez notre équipe juridique pour un accompagnement personnalisé de votre dossier.
Email : felix.delaguia@delaguialuzon.com
Téléphone : +34 963 74 16 57
Bureau : Avinguda Regne de Valencia, 6, 1º-2º, 46005 Valencia
Questions fréquentes
L'acheteur la retient et la verse à l'AEAT, mais elle est déduite du montant versé au vendeur.
Non, il s'agit d'un acompte sur l'impôt sur la plus-value réellement dû par le vendeur.
Oui, l'intégralité des 3 % est remboursable lorsque le Modelo 210 fait apparaître une perte ou un impôt inférieur.
Les vendeurs britanniques paient 24 % depuis le Brexit, le Royaume-Uni ne faisant plus partie de l'UE ni de l'EEE.
Dans un délai de 30 jours ouvrés après la signature notariale, à la mairie où se situe le bien.
Oui, une procuration correctement rédigée permet à un avocat en Espagne de finaliser la vente en votre nom.
Oui, un certificat de performance énergétique en cours de validité est une condition légale préalable à l'acte notarié.
Les remboursements prennent normalement six à douze mois après le dépôt du Modelo 210.
Les non-résidents ne peuvent pas compenser les pertes entre catégories de revenus en Espagne, contrairement aux résidents fiscaux espagnols.
Vous pourriez être considéré comme résident fiscal espagnol et devriez coordonner la vente avec un conseil fiscal avant de déposer le Modelo 210.
