Lo que necesitas saber antes de comprar una casa en Valencia como no residente
- Los no residentes pueden comprar legalmente propiedades en Valencia.
- Se requiere un número de NIE antes de la firma.
- La mayoría de las compras tardan entre 6 y 12 semanas.
- Las viviendas de segunda mano suelen tributar un 10 % de impuesto de transmisiones.
- Las viviendas de obra nueva suelen conllevar un 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados.
- Un abogado español debe comprobar deudas, licencias y titularidad.
- Las compras a distancia son posibles mediante poder notarial.
Pasos legales para comprar una propiedad en Valencia como no residente
Comprar una casa en Valencia como no residente es totalmente posible, y España no impone restricciones a los ciudadanos extranjeros que deseen adquirir una vivienda.
Ya seas del Reino Unido, de la UE, de Estados Unidos, de Canadá, de Australia o de otro país, puedes comprar una propiedad en pleno dominio en Valencia sin necesidad de residencia española.
Sin embargo, el proceso implica una serie de trámites legales, fiscales y administrativos específicos.
Necesitarás un número de NIE, justificar el origen de los fondos, un proceso claro de due diligence legal y un buen conocimiento de los impuestos que se deben pagar en la firma y después de la compra.
Cuando se gestiona correctamente, una compra de propiedad en Valencia suele tardar entre seis y doce semanas, desde la oferta hasta la entrega de llaves.
Cuando se gestiona mal, puede dar lugar a deudas inesperadas, problemas urbanísticos, cuestiones fiscales o retrasos en la notaría.
Esta guía explica los principales pasos para comprar una casa en Valencia como no residente, incluyendo la solicitud del NIE, las cuentas bancarias, las hipotecas, los contratos, los impuestos, las comprobaciones legales y los riesgos habituales.
Por qué Valencia es tan popular entre los compradores extranjeros
Valencia es la tercera ciudad más grande de España y uno de los destinos mediterráneos más atractivos para los compradores internacionales.
Ofrece una gran calidad de vida, buen transporte público, colegios internacionales, playas, un centro histórico y precios de vivienda más bajos que Madrid o Barcelona.
La Comunitat Valenciana en su conjunto incluye también zonas costeras e interiores muy populares, con comunidades extranjeras ya establecidas.
Localidades del interior como La Eliana, Bétera y Paterna son muy populares entre las familias que buscan espacio cerca de la ciudad de Valencia.
Localidades costeras como Calpe, Moraira, Jávea, Denia y Altea siguen siendo favoritas entre compradores británicos, alemanes, holandeses, franceses y belgas.
¿Pueden los no residentes comprar propiedades en Valencia?
Sí. No existen restricciones de nacionalidad para los compradores extranjeros que adquieran una vivienda en España.
Los ciudadanos de la UE, los ciudadanos británicos tras el Brexit y los compradores de fuera de la UE pueden comprar propiedades en Valencia sin necesitar un permiso de residencia.
El principal requisito legal es obtener un Número de Identificación de Extranjero, conocido comúnmente como NIE.
El NIE es tu número de identificación fiscal en España.
Es necesario para firmar la escritura de compraventa, pagar impuestos, dar de alta contratos de suministros y presentar futuras declaraciones fiscales.
También deberás acreditar el origen lícito de tus fondos conforme a la normativa española de prevención de blanqueo de capitales.
Paso 1: Obtén tu número de NIE
El NIE suele ser el primer paso práctico a la hora de comprar una casa en Valencia como no residente.
Puedes solicitar el NIE de tres formas principales:
- En persona, en una comisaría de la Policía Nacional en España.
- A través de un consulado español en tu país de residencia.
- A través de un abogado español con poder notarial.
Para los compradores no residentes, recurrir a un abogado español suele ser la opción más sencilla. Evita desplazamientos innecesarios y ayuda a mantener el calendario de la compra bajo control.
Una vez expedido, el NIE es permanente y puede utilizarse para futuras declaraciones fiscales, transacciones inmobiliarias, contratos de suministros y trámites bancarios.
Nuestro equipo de derecho de extranjería ayuda habitualmente a compradores extranjeros con la solicitud del NIE en España.
Paso 2: Abre una cuenta bancaria española
Una cuenta bancaria española no siempre es obligatoria por ley, pero se recomienda encarecidamente.
Facilita el pago de los honorarios notariales, los impuestos, los suministros, las cuotas de comunidad y las declaraciones fiscales anuales de no residentes.
La mayoría de los bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes. Normalmente necesitarás tu pasaporte, tu NIE, un justificante de domicilio y documentos que acrediten el origen de tus fondos.
Tu abogado también puede ayudarte a coordinarte con bancos acostumbrados a trabajar con compradores internacionales de vivienda.
Paso 3: Valora tus opciones de hipoteca
Los bancos españoles sí ofrecen hipotecas a no residentes, pero las condiciones suelen ser distintas de las hipotecas para residentes.
Los compradores no residentes suelen poder financiar entre el 60 % y el 70 % del precio de compra o de la tasación bancaria, lo que sea menor.
Los compradores residentes pueden llegar a financiar hasta el 80 % para su vivienda habitual.
Si necesitas financiación, deberías solicitar una preaprobación hipotecaria antes de firmar un contrato de reserva o de arras.
El banco normalmente solicitará nóminas, declaraciones fiscales, extractos bancarios, justificantes de ahorro y detalles de deudas existentes.
El proceso de compra de una propiedad en Valencia
1. Contrato de reserva
Una vez acordado el precio, el vendedor o el agente inmobiliario pueden pedirte que firmes un contrato de reserva.
Esto suele implicar el pago de un pequeño depósito, a menudo entre 3.000 € y 6.000 €, para que la propiedad se retire del mercado durante un breve periodo.
Este periodo permite a tu abogado realizar las primeras comprobaciones legales antes de comprometerte con un depósito mayor.
2. Due diligence legal
La due diligence legal es una de las partes más importantes de la compra.
Tu abogado inmobiliario debe comprobar el Registro de la Propiedad, los datos de titularidad, las hipotecas, los embargos, la situación urbanística, las licencias, las deudas de comunidad, los pagos del IBI y los contratos de suministros.
En el caso de obra nueva, el abogado también debe revisar la licencia de primera ocupación y los documentos de habitabilidad.
Si la propiedad está alquilada, también deben revisarse el contrato de alquiler y los derechos del inquilino antes de firmar.
3. Contrato de arras
Una vez que las comprobaciones legales son satisfactorias, las partes suelen firmar un contrato de arras.
Se trata de un contrato privado de compraventa que normalmente exige un depósito del 10 %.
La forma más habitual son las arras penitenciales. Bajo esta figura, si el comprador se retira sin causa legal, suele perder el depósito. Si el vendedor se retira, suele devolver el doble del depósito.
4. Firma ante notario
La compra final se firma ante un notario español mediante la escritura pública de compraventa.
En esta fase, el comprador paga el resto del precio y el vendedor entrega las llaves.
Si no puedes viajar a España, tu abogado puede firmar en tu nombre mediante un poder notarial.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma ante notario, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad.
Este paso registra oficialmente tu titularidad y protege tu derecho frente a reclamaciones de terceros.
La inscripción suele tardar entre quince y cuarenta y cinco días, dependiendo del registro y de la complejidad de la operación.
Impuestos y gastos al comprar una propiedad en Valencia
Impuesto de transmisiones en viviendas de segunda mano
Para las viviendas de segunda mano en la Comunitat Valenciana, el principal impuesto es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP.
El tipo estándar del ITP suele ser del 10 % del precio de compra.
Pueden aplicarse tipos reducidos en casos concretos, como determinados compradores jóvenes, familias numerosas o compradores con discapacidad, según las circunstancias y el valor de la propiedad.
IVA e impuesto de actos jurídicos documentados en obra nueva
Las viviendas de obra nueva compradas directamente al promotor están sujetas a IVA en lugar de al ITP.
El tipo estándar de IVA es del 10 %, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, o AJD.
En la Comunitat Valenciana, el AJD es generalmente del 1,5 %.
Honorarios de notaría, registro y abogado
Los compradores también deben presupuestar los honorarios notariales, los gastos del Registro de la Propiedad y los honorarios de abogado.
Como norma general, el coste total de la compra para no residentes en Valencia suele situarse entre el 12 % y el 14 % del precio de compra.
Es más prudente presupuestar a este nivel en lugar de fiarse únicamente de las estimaciones facilitadas por las agencias inmobiliarias.
Impuestos anuales para propietarios no residentes
| Impuesto | Qué cubre | Puntos clave |
|---|---|---|
| IBI | Impuesto local anual sobre la propiedad, pagado al ayuntamiento. | Se calcula sobre el valor catastral de la propiedad. El importe varía según el municipio y el tipo de inmueble. |
| Modelo 210 | Impuesto sobre la renta de no residentes para propietarios extranjeros. | Se aplica aunque la propiedad no esté alquilada. Los ingresos por alquiler también deben declararse si la propiedad está arrendada. |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Impuesto sobre bienes españoles de gran valor propiedad de no residentes. | Relevante para propiedades caras o múltiples activos. Se recomienda asesoramiento fiscal profesional antes de compras importantes. |
Mejores zonas para comprar en Valencia
Valencia ofrece barrios muy distintos según tu estilo de vida, presupuesto y objetivos de inversión.
El Cabanyal es popular entre los compradores que buscan acceso a la playa y oportunidades de reforma.
Ruzafa es conocido por sus restaurantes, vida nocturna, cultura y fuerte demanda de alquiler.
Ciutat Vella y El Carmen son ideales para compradores que buscan arquitectura histórica y vida en el centro.
Patacona y Malvarrosa resultan atractivas para quienes quieren estar cerca del mar.
Fuera de la ciudad de Valencia, localidades como La Eliana, Bétera y Paterna ofrecen más espacio y fácil acceso a la ciudad.
Más al sur, Denia, Jávea, Moraira y Altea siguen siendo excelentes opciones para compradores de costa.
Riesgos habituales para compradores extranjeros
La mayoría de los problemas legales en las compraventas de propiedades en España se deben a cuestiones que podrían haberse detectado antes de firmar.
- Cuotas de comunidad impagadas.
- IBI u otros impuestos locales pendientes.
- Problemas urbanísticos o de licencias.
- Problemas de clasificación de suelo rústico.
- Inquilinos no declarados.
- Cargas hipotecarias o embargos.
- Retenciones fiscales incorrectas en el momento de la firma.
Un abogado español puede detectar estos riesgos antes de que transfieras un depósito importante o completes la compra.
Por qué necesitas un abogado español
El notario, el agente inmobiliario y el intermediario hipotecario desempeñan un papel importante, pero ninguno representa al comprador de la misma forma que un abogado independiente.
El notario verifica la escritura pública. El agente inmobiliario suele representar al vendedor. El banco protege su propia posición como prestamista.
Tu abogado español es el profesional encargado de proteger tus intereses.
En Delaguía y Luzón, nuestro equipo asiste a clientes internacionales en compraventas de propiedades, solicitudes de NIE, declaraciones fiscales, testamentos y planificación sucesoria en España, y asistencia legal tras la firma.
Esto es especialmente importante cuando se trata de comprar una casa en Valencia como no residente, ya que muchos pasos pueden gestionarse a distancia, pero deben estructurarse correctamente desde el principio.
Habla con nuestros abogados inmobiliarios en Valencia que hablan inglés
Si estás pensando en comprar una propiedad en Valencia, nuestro equipo puede guiarte a través del proceso legal, los costes fiscales, las comprobaciones de due diligence y los pasos hasta la firma antes de que te comprometas.
Ayudamos a compradores extranjeros con la solicitud del NIE, el poder notarial, la gestión de la compraventa, las declaraciones fiscales y el apoyo posterior a la firma.
Correo electrónico: felix.delaguia@delaguialuzon.com
Teléfono: +34 963 74 16 57
Oficina: Avinguda Regne de València, 6, 1º – 2º, 46005 Valencia, España
También puedes visitar nuestra página de contacto o consultar nuestras áreas de práctica.
Preguntas frecuentes
¿Necesito vivir en España para comprar una casa en Valencia?
No. Los no residentes pueden comprar una propiedad en Valencia sin convertirse en residentes españoles. Necesitarás un número de NIE y deberás cumplir con la normativa fiscal y de prevención de blanqueo de capitales de España.
¿Cuánto tiempo tarda la compra de una propiedad en Valencia?
Una compra al contado suele tardar entre seis y doce semanas aproximadamente. Si hay una hipoteca de por medio, el proceso puede alargarse debido a los plazos de aprobación y tasación bancarias.
¿Puedo comprar una propiedad en Valencia a distancia?
Sí. Con un poder notarial, tu abogado español puede gestionar en tu nombre la solicitud del NIE, la firma de contratos, la finalización ante notario y los trámites posteriores a la firma.
¿Qué impuestos pagan los no residentes al comprar en Valencia?
En viviendas de segunda mano, los compradores suelen pagar el impuesto de transmisiones (ITP). En obra nueva, los compradores suelen pagar el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados. Los propietarios no residentes también pueden tener que presentar el Modelo 210 cada año.
¿Necesito una cuenta bancaria española?
No siempre es obligatorio por ley, pero se recomienda encarecidamente para pagar impuestos, suministros, cuotas de comunidad y gastos anuales relacionados con la propiedad.
¿Qué es el Modelo 210?
El Modelo 210 es la declaración de la renta de no residentes en España. Los propietarios no residentes deben presentarlo tanto si la propiedad está alquilada como si se destina a uso personal.
¿Puede un ciudadano británico comprar una propiedad en Valencia tras el Brexit?
Sí. Los ciudadanos británicos pueden seguir comprando propiedades en España tras el Brexit. El proceso de compra es, en líneas generales, el mismo, aunque la residencia y los derechos de inmigración son cuestiones aparte.
¿Qué ocurre si fallezco sin testamento español?
Puede aplicarse la ley de sucesiones de tu país de origen, pero el proceso puede volverse más lento y complejo. Por lo general, se recomienda otorgar un testamento español que cubra tus bienes en España. Nuestro equipo de derecho sucesorio puede ayudarte con ello.
