Lo que necesita saber antes de vender una propiedad en España siendo no residente
- Vender una propiedad en España siendo no residente conlleva una retención obligatoria del 3% del precio de venta ante notario.
- El comprador ingresa ese 3% a la AEAT mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura.
- El vendedor declara la ganancia patrimonial real mediante el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses y puede recuperar el exceso pagado.
- Los vendedores no comunitarios tributan al 24% en el IRNR, mientras que los de la UE y el EEE tributan al 19%.
- También se aplica la Plusvalía municipal, exigible en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura.
- Un certificado energético en vigor y los recibos del IBI al día son requisitos legales previos a cualquier venta.
¿Qué implicaciones tiene vender una propiedad como no residente en España?
Cada año, miles de propietarios no residentes venden inmuebles en España y se sorprenden con las obligaciones fiscales en cascada que se derivan de ello.
La normativa fiscal española trata a los vendedores no residentes de forma distinta a los residentes, aplicando un régimen de retención en origen y plazos de declaración separados.
Esta guía explica cómo funciona en la práctica vender una propiedad en España siendo no residente, desde la firma notarial hasta la recuperación de la retención pagada en exceso.
Según datos de los Registradores, los compradores no residentes representaron el 20% de las transacciones de vivienda en España durante 2025, y los vendedores no residentes siguieron una proporción igualmente alta, a medida que propietarios internacionales de mayor edad vendían sus viviendas vacacionales.
Los tres impuestos principales al vender como no residente
Un vendedor no residente en España se enfrenta a tres obligaciones distintas: la retención del 3%, el impuesto sobre la ganancia patrimonial de no residentes, y la Plusvalía municipal.
Cada una tiene su propio formulario, plazo y beneficiario, y todas se activan con el otorgamiento de la escritura de compraventa.
A estos impuestos se añaden los honorarios legales, los gastos del Registro de la Propiedad y los gastos notariales.
La retención del 3% en el momento de la escritura
Según el artículo 25.2 de la Ley del IRNR, el comprador debe retener el 3% del precio de venta acordado al vendedor.
El comprador ingresa después esta retención en la AEAT mediante el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la escritura notarial.
La retención es un pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial que finalmente corresponda al vendedor, no un impuesto definitivo.
Impuesto de ganancias patrimoniales de no residentes y Modelo 210
El vendedor debe presentar el Modelo 210 en el plazo de cuatro meses desde la venta para declarar la ganancia patrimonial real.
Los vendedores de fuera de la UE y del EEE tributan al 24% sobre la ganancia, mientras que los de la UE y el EEE tributan al 19%.
Cuando la retención del 3% supera el impuesto realmente debido, la AEAT devuelve la diferencia, normalmente en un plazo de seis a doce meses.
| Impuesto o gasto | Base | Tipo | Plazo |
|---|---|---|---|
| Retención del 3% (Modelo 211) | Precio de venta | 3% | 1 mes tras la escritura |
| Ganancia patrimonial no residentes (Modelo 210) | Ganancia real | 19% UE/EEE, 24% resto | 4 meses tras la escritura |
| Plusvalía municipal | Incremento del valor catastral del suelo | Fijado por cada ayuntamiento | 30 días hábiles tras la escritura |
| Gastos de notaría y registro | Precio de venta | 0,5% a 1% | En el momento de la escritura |
Plusvalía municipal: el impuesto local sobre el valor del suelo
La Plusvalía grava el incremento del valor catastral del suelo urbano durante el periodo de titularidad del vendedor.
El Tribunal Constitucional reformó este impuesto en 2021, y el cálculo actual ofrece dos métodos, de los cuales el contribuyente puede elegir el más bajo.
La Plusvalía es exigible en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura y se abona al ayuntamiento donde se ubica el inmueble.
Nuestra guía detallada sobre los impuestos autonómicos sobre la propiedad en España explica la interacción entre los tributos estatales, autonómicos y municipales.
Los propietarios que compraron durante la última crisis y venden ahora con una ganancia modesta suelen deber una Plusvalía sustancialmente menor de lo que sugería la fórmula histórica. Nuestra nota sobre el impuesto sobre ganancias patrimoniales en la venta de inmuebles en España explica su interacción con el impuesto estatal.
Calcular correctamente la ganancia patrimonial
La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, ajustada por los gastos deducibles.
Los gastos deducibles en la adquisición incluyen el ITP o el IVA, los gastos de notaría y registro, las comisiones de la agencia y las mejoras estructurales acreditadas mediante factura.
Los gastos deducibles en la venta incluyen la comisión de la agencia, el coste del certificado energético y los honorarios legales.
Nuestra nota detallada sobre los gastos legales al comprar una propiedad en España también es relevante para determinar la base del coste de adquisición.
Documentos necesarios antes de firmar la venta
- Escritura pública original de propiedad.
- Nota simple del Registro de la Propiedad, con fecha dentro de los 30 días previos a la firma.
- Último recibo del IBI, que acredite que el impuesto anual está al día.
- Certificados de la comunidad de propietarios que confirmen que no hay deudas pendientes.
- Certificado de eficiencia energética registrado ante la autoridad valenciana.
- Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación equivalente para construcciones antiguas.
Los vendedores no residentes que presentan un expediente completo ante notario suelen completar la venta en 30 a 45 días desde la firma del contrato de reserva; quienes tienen recibos comunitarios pendientes o un certificado energético defectuoso sufren retrasos significativos.
Secuencia práctica para el vendedor
La secuencia habitual comienza con un contrato de reserva, seguido de un contrato privado de compraventa (arras) y la escritura notarial.
El abogado del comprador prepara la escritura de compraventa, y el notario expide una copia autorizada el día de la firma.
La retención del 3% se descuenta del importe recibido, y el abogado del vendedor presenta después el Modelo 210 dentro del plazo de cuatro meses.
Gestionar la venta desde el extranjero: el poder notarial
Los vendedores no residentes que no pueden viajar para la firma suelen otorgar un poder notarial a su abogado en España.
El poder puede firmarse ante notario español, en un consulado de España en el extranjero, o ante notario extranjero y apostillarse para su uso en España.
Nuestra guía sobre poderes notariales en España detalla las facultades que deben incluirse para autorizar la venta, recibir los fondos y presentar las declaraciones fiscales.
Recuperar la retención del 3% pagada en exceso
Cuando la ganancia real es inferior a la retención, o la venta genera una pérdida, el vendedor recupera la diferencia presentando el Modelo 210.
La AEAT normalmente devuelve el exceso en un plazo de seis a doce meses, siempre que la cuenta bancaria asociada al NIE del vendedor esté correctamente identificada.
Las devoluciones cuando el vendedor ha cancelado su cuenta bancaria española requieren un certificado adicional de titularidad de cuenta extranjera.
Riesgos de residencia fiscal: la trampa de los seis meses
Los vendedores que permanecieron más de 183 días en España durante el año fiscal de la venta pueden, en realidad, ser residentes fiscales y no no residentes.
Declarar como no residente cuando España considera al contribuyente residente conlleva sanciones e intereses.
Los vendedores con un número de días límite deben coordinar la venta con asesoramiento fiscal sobre su estatus de residencia antes de firmar.
Errores frecuentes al vender siendo no residente
- Firmar ante notario sin verificar que el comprador realmente ingresará la retención del 3%.
- Ignorar el plazo de cuatro meses del Modelo 210 y perder el derecho a la devolución.
- Subestimar el certificado de deuda de la comunidad de propietarios y no obtenerlo a tiempo.
- Presentar un certificado energético caducado, lo que obliga a los compradores a posponer la operación.
- Intentar vender sin liquidar los recibos pendientes del IBI.
- Pasar por alto las obligaciones del Modelo 720 respecto a las cuentas españolas que permanezcan tras la venta.
Cómo ayuda Delaguía y Luzón a los vendedores no residentes
Delaguía y Luzón Abogados gestiona el proceso completo de venta para propietarios no residentes, desde la due diligence hasta la devolución final del Modelo 210.
Nuestro equipo coordina la firma notarial, la retención del 3%, la Plusvalía municipal y todas las gestiones ante la AEAT.
También redactamos poderes notariales para que los vendedores en el extranjero no tengan que viajar a España para firmar.
¿Va a vender una propiedad en España desde el extranjero?
Contacte con nuestro equipo legal para recibir asesoramiento personalizado sobre su caso.
Email: felix.delaguia@delaguialuzon.com
Teléfono: +34 963 74 16 57
Oficina: Avinguda Regne de Valencia, 6, 1º-2º, 46005 Valencia
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la retención del 3%: el comprador o el vendedor?
El comprador la retiene e ingresa a la AEAT, pero se descuenta del importe pagado al vendedor.
¿Es el 3% un impuesto definitivo?
No, es un pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial que finalmente corresponda al vendedor.
¿Puedo recuperar la retención si vendo con pérdidas?
Sí, el 3% completo es recuperable cuando el Modelo 210 refleja una pérdida o una cuota inferior.
¿Los vendedores del Reino Unido pagan el 19% o el 24%?
Tras el Brexit, los vendedores del Reino Unido pagan el 24%, ya que el Reino Unido dejó de formar parte de la UE y del EEE.
¿Cuándo se paga la Plusvalía municipal?
En un plazo de 30 días hábiles desde la escritura, en el ayuntamiento donde se ubica el inmueble.
¿Puedo vender sin viajar a España?
Sí, un poder notarial correctamente redactado permite que un abogado en España complete la venta en su nombre.
¿Necesito un certificado energético para vender?
Sí, un certificado de eficiencia energética en vigor es un requisito legal previo a la escritura.
¿Cuánto tarda la AEAT en devolver el exceso de retención?
Las devoluciones tardan normalmente entre seis y doce meses tras presentar el Modelo 210.
¿Puedo compensar una pérdida en la venta con otras rentas en España?
Los no residentes no pueden compensar pérdidas entre categorías de renta en España, a diferencia de los residentes fiscales españoles.
¿Qué ocurre si permanecí más de 183 días en España durante el año de la venta?
Puede ser considerado residente fiscal en España y debería coordinar la venta con asesoramiento fiscal antes de presentar el Modelo 210.
