En quelques mots
- La propriété horizontale (copropriété espagnole) régit la vie commune entre les propriétaires d’un immeuble comportant des parties communes, conformément à la loi 49/1960.
- Les conflits les plus fréquents sont les impayés de charges, les travaux non autorisés, les activités gênantes et les logements touristiques.
- La réforme de 2025 permet de limiter les logements touristiques à la majorité des trois cinquièmes et durcit les mesures contre les copropriétaires débiteurs.
- La plupart des conflits se règlent en assemblée ; à défaut, il existe des voies telles que l’injonction de payer (procedimiento monitorio) ou l’action en cessation.
La propriété horizontale est le régime juridique qui régit la vie dans les immeubles où plusieurs propriétaires partagent des éléments communs tels que le hall d’entrée, l’escalier, l’ascenseur ou la façade. Là où il y a vie en commun, des conflits surgissent, et les copropriétés ne font pas exception. Dans ce guide, l’équipe de Delaguía y Luzón explique les conflits les plus fréquents en régime de propriété horizontale et comment les résoudre, avec la réglementation à jour et plus de 65 ans d’expérience en droit immobilier.
Qu’est-ce que la propriété horizontale
Le régime de propriété horizontale est régi par la loi 49/1960 du 21 juillet, relative à la propriété horizontale (LPH). Cette norme organise les immeubles divisés en appartements ou locaux combinant des éléments privatifs (le logement de chacun) et des éléments communs (escaliers, toiture, hall d’entrée, jardins). Elle définit comment les décisions sont prises, qui paie quoi, et quels droits et obligations incombent à chaque propriétaire. La LPH a été profondément réformée par la loi organique 1/2025, en vigueur depuis le 3 avril 2025.
Les conflits les plus fréquents en copropriété
| Conflit | Article LPH | Voie de résolution |
|---|---|---|
| Impayé de charges (morosité) | Art. 21 | Procédure d’injonction de payer |
| Activités gênantes ou nuisances sonores | Art. 7.2 | Action en cessation |
| Travaux non autorisés | Art. 7.1 | Mise en demeure et action judiciaire |
| Logements touristiques | Art. 17.12 | Accord en assemblée (3/5) |
| Contestation des décisions | Art. 18 | Action en justice |
La morosité : le conflit le plus courant
Le non-paiement des charges de copropriété est, de loin, le problème le plus fréquent en propriété horizontale. L’article 21 de la LPH permet de réclamer la dette au moyen de la procédure d’injonction de payer, une voie rapide conçue pour les dettes de copropriété. La procédure débute par l’approbation de la dette en assemblée et sa certification. Le copropriétaire débiteur perd son droit de vote en assemblée jusqu’à régularisation de sa situation, et la réforme de 2025 a ajouté des mesures préventives telles que la privation temporaire de l’usage de services non essentiels (piscine ou salle de sport), à condition qu’elles n’affectent pas l’habitabilité.
Conseil : face à un copropriétaire débiteur, agissez rapidement et sur une base légale solide. Plus vite la dette est certifiée en assemblée et la réclamation engagée, plus le risque d’effet de contagion auprès des autres propriétaires est réduit.
Activités gênantes et travaux non autorisés
Lorsqu’un propriétaire ou un locataire exerce des activités gênantes, insalubres ou dangereuses, l’article 7.2 de la LPH permet à la copropriété d’exercer l’action en cessation, qui débute par une mise en demeure formelle et peut aboutir à la voie judiciaire. Dans les cas graves, le juge peut ordonner la cessation de l’activité et même priver le contrevenant de l’usage du logement. Les travaux affectant la structure, l’esthétique ou la sécurité de l’immeuble sans autorisation peuvent également être exigés et annulés par la copropriété.
Logements touristiques en copropriété : la grande nouveauté
L’un des foyers de conflit les plus récents concerne les logements à usage touristique. Depuis la réforme de 2025, l’article 17.12 de la LPH permet à la copropriété de limiter, conditionner ou interdire les logements touristiques par le vote favorable des trois cinquièmes des propriétaires représentant trois cinquièmes des quotes-parts. Le même accord permet d’augmenter jusqu’à 20 % la participation aux charges communes de ces logements. La réforme n’est pas rétroactive : les logements exerçant déjà légalement une activité touristique peuvent la conserver. Vous pouvez approfondir ce point dans notre guide sur les logements touristiques à Valence.
Conseil : pour que la limitation des logements touristiques soit pleinement efficace, l’accord doit être inscrit au Registre de la propriété. Il s’impose ainsi également aux futurs propriétaires.
Comment se résolvent les conflits en propriété horizontale
La plupart des conflits en régime de propriété horizontale se résolvent au sein de l’assemblée des propriétaires, l’organe où les décisions sont prises. Lorsque l’accord n’est pas possible ou n’est pas respecté, il existe des voies légales : la procédure d’injonction de payer pour les dettes, l’action en cessation pour les activités gênantes, et la contestation judiciaire des décisions contraires à la loi (délai de 3 mois) ou aux statuts (délai d’1 an). La médiation est également un outil de plus en plus utile pour éviter l’usure d’un procès. Vous pouvez consulter le régime des majorités à l’article 17 de la loi sur la propriété horizontale.
Dans tous les cas, s’entourer d’un conseil juridique dès le départ permet d’éviter des erreurs de procédure susceptibles d’invalider un accord ou de retarder une réclamation. Bien connaître la loi sur la propriété horizontale est le meilleur outil pour une vie en commun ordonnée.
Un conflit dans votre copropriété ?
Chez Delaguía & Luzón, nous conseillons copropriétés, présidents de conseil syndical et propriétaires sur les conflits de propriété horizontale : impayés, travaux, activités gênantes, logements touristiques et contestation de décisions. Un accompagnement direct et humain.
Qu’est-ce que la propriété horizontale ?
C’est le régime juridique, régi par la loi 49/1960, qui organise les immeubles divisés en appartements ou locaux comportant des éléments communs, en établissant la façon dont la copropriété est gérée ainsi que les droits et obligations des propriétaires.
Que peut-on faire face à un copropriétaire débiteur ?
Après approbation et certification de la dette en assemblée, une procédure d’injonction de payer peut être engagée. Le débiteur perd son droit de vote et la copropriété peut le priver temporairement de services non essentiels comme la piscine.
La copropriété peut-elle interdire les logements touristiques ?
Oui. Depuis la réforme de 2025, avec une majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts, il est possible de limiter, conditionner ou interdire l’activité touristique. Cela n’a pas d’effet rétroactif sur les logements qui exerçaient déjà légalement cette activité.
Dans quel délai peut-on contester une décision de la copropriété ?
Trois mois si la décision est contraire à la loi, et un an si elle est contraire aux statuts, à compter de la notification. Seuls peuvent contester ceux qui ont voté contre, les absents et ceux qui ont été privés de leur droit de vote.
Quelle majorité est nécessaire pour chaque décision ?
Cela dépend de l’importance de la décision : l’article 17 de la LPH prévoit, selon les cas, la majorité simple pour les travaux nécessaires jusqu’aux trois cinquièmes pour limiter les logements touristiques, voire l’unanimité pour modifier le titre constitutif ou les quotes-parts.
