Lo esencial sobre el contrato de arras en España
- El contrato de arras es un documento privado firmado entre comprador y vendedor antes de la escritura pública — no es obligatorio, pero sí muy recomendable
- La señal entregada en la firma representa habitualmente el 10 % del precio de venta — se descontará del precio final
- El plazo entre la firma del contrato de arras y la Escritura Pública suele ser de 2 a 3 meses
- Si el contrato no especifica el tipo de arras, se aplica por defecto el régimen de arras confirmatorias — el más estricto, que obliga a completar la venta
- Una cláusula suspensiva de obtención de financiación es imprescindible si va a financiar la compra con un préstamo — sin ella, la pérdida de la señal es prácticamente segura si el banco deniega el préstamo
- La comprobación jurídica del inmueble (Nota Simple, catastro, cargas, situación urbanística) debe preceder a cualquier firma
Ha encontrado un inmueble en Valencia o en la Comunidad Valenciana. El vendedor está de acuerdo con el precio. ¿El siguiente paso? Firmar un contrato de arras — y es precisamente ahí donde muchos compradores extranjeros cometen errores irreversibles.
Este documento privado compromete firmemente a ambas partes. Determina las condiciones de la venta, fija el importe de la señal y prevé penalizaciones en caso de desistimiento. Comprenderlo en detalle — antes de firmar — no es opcional.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado preliminar a la compraventa de un inmueble. Formaliza el compromiso mutuo entre vendedor y comprador antes de la firma de la Escritura Pública ante notario. En el momento de la firma, el comprador entrega una señal, que se descontará del precio final si la venta se completa.
Este contrato está regulado por el artículo 1454 del Código Civil, que establece:
«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»
El derecho francés recoge una figura similar en su artículo 1590 del Código Civil: «Si la promesa de venta se hizo con entrega de arras, cada uno de los contratantes es libre de desistir de ella, quien las entregó, perdiéndolas, y quien las recibió, devolviendo el doble.»
Ambos textos son similares, pero no idénticos. En Francia, cuando la promesa se refiere a un bien inmueble, es obligatoria la escritura pública, o bien el documento privado debe registrarse en un plazo de 10 días. En España, el contrato de arras sigue siendo un documento privado, válido sin intervención notarial — lo que lo hace más flexible, pero también más expuesto a conflictos.
«El Contrato de Arras es sin duda el documento más importante — y más arriesgado — del proceso de compra de un inmueble en España. La señal habitual es el 10 % del precio de venta. Si el contrato no menciona el tipo de arras, se aplica por defecto el régimen de arras confirmatorias, que obliga legalmente al comprador a completar la venta, bajo pena de acciones judiciales.»
Los tres tipos de arras: consecuencias radicalmente distintas
La elección del tipo de arras es una de las decisiones más importantes del proceso. A falta de mención expresa en el contrato, se aplica automáticamente el régimen de arras confirmatorias — el más estricto.
Las arras penitenciales
Es el tipo más frecuente en las transacciones inmobiliarias españolas, y el que recoge expresamente el artículo 1454 del Código Civil. Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Es el régimen que ofrece mayor flexibilidad a ambas partes — cada una puede salir de la operación asumiendo la penalización prevista, sin riesgo de acciones judiciales adicionales.
Las arras confirmatorias
Este régimen constituye un compromiso firme y definitivo. En caso de incumplimiento, la parte incumplidora no puede limitarse a pagar una penalización: la otra parte puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante los tribunales, o reclamar una indemnización por daños y perjuicios que puede superar el importe de las arras.
Si su contrato no especifica ningún tipo de arras, este es el régimen que se aplicará por defecto. Un riesgo importante que la intervención de un abogado permite evitar.
Las arras penales
Aquí las arras constituyen una indemnización de importe predeterminado en caso de incumplimiento del contrato, sin conferir automáticamente el derecho de resolución. La parte incumplidora puede verse obligada a ceder el bien o a pagar su precio, además de la indemnización prevista. Este régimen es menos habitual en las transacciones residenciales.
Qué debe contener un contrato de arras
Un contrato de arras bien redactado debe recoger, como mínimo:
- Los datos completos del comprador y del vendedor
- La descripción precisa del inmueble, con su referencia catastral
- El precio de venta definitivo (sin incluir gastos ni impuestos)
- El importe de la señal entregada y la confirmación de que se descontará del precio final
- El tipo de arras elegido — con mención expresa del artículo 1454 si se opta por las penitenciales
- La fecha límite para la firma de la Escritura Pública ante notario — habitualmente de 2 a 3 meses después de la firma de las arras
- El reparto de los gastos de la operación
- Las cláusulas suspensivas aplicables
Las cláusulas suspensivas: la red de seguridad que no se debe descuidar
Un contrato de arras sin cláusulas suspensivas expone al comprador a riesgos financieros importantes. Dos cláusulas son especialmente críticas.
La cláusula suspensiva de obtención de financiación: si va a financiar la compra con un préstamo, esta cláusula le permite recuperar íntegramente la señal en caso de que el banco deniegue el préstamo. Sin ella, la pérdida del 10 % es prácticamente segura si no se concede la financiación.
La cláusula de cancelación de cargas: establece que el vendedor se compromete a cancelar todas las cargas (hipotecas, embargos, deudas fiscales) antes de la firma final. Sin esta cláusula, el comprador puede acabar adquiriendo un inmueble con cargas que no había previsto.
Comprobaciones a realizar antes de cualquier firma
La firma de un contrato de arras debe ir siempre precedida de una auditoría jurídica del inmueble. Estas comprobaciones no pueden esperar a después de la firma: deben realizarse antes.
- Confirmar que el vendedor es efectivamente el propietario legal del inmueble
- Comprobar la ausencia de cargas, hipotecas o embargos mediante la Nota Simple del Registro de la Propiedad
- Verificar que la descripción catastral coincide con la realidad del inmueble
- Asegurarse de la regularidad urbanística del inmueble (licencias de obra, conformidad con la normativa local)
- Comprobar la ausencia de deudas de comunidad de propietarios o de impuestos locales (IBI) pendientes
¿Qué hacer si se acerca la fecha límite sin noticias del vendedor?
El contrato de arras siempre incluye una fecha límite para la firma de la escritura pública. Si esa fecha se acerca sin respuesta del vendedor, no se quede sin actuar.
Lo recomendable es enviar al vendedor una comunicación escrita — preferiblemente burofax o carta certificada con acuse de recibo — indicando los datos de la notaría elegida y la hora prevista para la firma. Esta comunicación constituye una prueba de su intención de cumplir el contrato.
Si el vendedor no se presenta el día acordado, el notario puede levantar un acta que constate su ausencia — lo que acredita el incumplimiento y da derecho a la devolución del doble de la señal entregada.
Si fuera necesario prorrogar el plazo, todas las partes deben aprobar y firmar manuscritamente el documento de prórroga. Esta firma no puede delegarse en un tercero.
¿Está a punto de firmar un contrato de arras en España?
No firme sin haber hecho revisar el contrato y el inmueble por un abogado especializado. La elección del tipo de arras, la presencia de cláusulas suspensivas y la comprobación de la Nota Simple pueden ahorrarle — o costarle — varias decenas de miles de euros.
El equipo de Delaguía & Luzón Abogados interviene antes de cada firma: auditoría jurídica del inmueble, redacción o revisión del contrato de arras, asesoramiento sobre el tipo de arras adecuado a su situación, y acompañamiento hasta la Escritura Pública ante notario.
Con más de 65 años de experiencia y una clientela compuesta en un 90 % por clientes internacionales, nuestro equipo en derecho inmobiliario español protege sus adquisiciones en Valencia, Alicante, Castellón y Madrid.
Contacte con nosotros antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de reserva y un contrato de arras?
El contrato de reserva compromete a las partes de forma más limitada y no está regulado por el Código Civil. Su señal suele ser menor, y su fuerza vinculante en caso de conflicto es débil. El contrato de arras, regulado por los artículos 1454 y 1124 del Código Civil, es jurídicamente más sólido y ofrece protecciones claras a ambas partes. En caso de duda, opte siempre por el contrato de arras.
¿Se puede recuperar la señal si se deniega el préstamo hipotecario?
Solo si se ha incluido en el contrato una cláusula suspensiva de obtención de financiación. Sin esta cláusula, la denegación bancaria no constituye un motivo legal de desistimiento — y el comprador pierde la totalidad de la señal entregada. Esta es una de las razones por las que la revisión del contrato por un abogado antes de firmar es imprescindible.
¿Qué importe debe entregarse al firmar el contrato de arras?
La práctica habitual es el 10 % del precio de venta. No existe un importe fijado legalmente: las partes son libres de negociarlo. Este importe se descontará íntegramente del precio final al firmar la Escritura Pública ante notario.
¿Cuánto tiempo transcurre entre la firma del contrato de arras y la escritura pública?
El plazo lo fijan libremente las partes en el contrato. En la práctica, suele preverse un plazo de 2 a 3 meses — suficiente para que el abogado complete la auditoría jurídica y el comprador asegure su financiación. Este plazo puede prorrogarse de mutuo acuerdo, mediante un documento firmado manuscritamente por todas las partes.
¿Es necesario un abogado para firmar un contrato de arras?
La ley no lo exige. En la práctica, no recurrir a un abogado especializado en derecho inmobiliario español antes de firmar expone al comprador a riesgos financieros considerables: tipo de arras inadecuado, ausencia de cláusulas suspensivas, inmueble con cargas no detectadas. El coste de una revisión jurídica representa una fracción mínima de las cantidades en juego.
¿Qué ocurre si el vendedor se niega a firmar la escritura pública en la fecha prevista?
En el caso de arras penitenciales, el vendedor está obligado a devolverle el doble del importe entregado. Para poder demostrarlo, es fundamental haber enviado previamente una comunicación escrita confirmando su intención de firmar, y solicitar al notario que levante un acta que deje constancia de la ausencia del vendedor. En el caso de arras confirmatorias, puede además exigir el cumplimiento forzoso de la venta ante los tribunales. Nuestro equipo de derecho inmobiliario y de derecho de contratos puede acompañarle en estas gestiones.
